Kõik Itaalias kinnisvara ostmise kohta – kuidas mitte sattuda petturitesse ja minimeerida riske.

Tere päevast, meie kallid lugejad ja need, kes soovivad osta kinnisvara Itaalias!

Meie Vene kinnisvarabüroo Liguurias "Studio Immobiliare Russo" SRL asub San Remo linnas ja me töötame edukalt Liguuria kinnisvaraturul, selle ostmisel, villade, majade, korterite ja korterite rentimisel. Proovin meie Liguuria piirkonna näitel visandada Itaalia kinnisvaraga seotud põhitõed.

Minu nimi on Aleksei Azarov, olen meie venekeelse elanikkonna kinnisvarabüroo kaasomanik ja tahaksin puudutada mitte ainult kinnisvara ostmist Itaalias, see artikkel on siin , vaid ka seda, kuidas mitte kukkuda. hoolimatute kinnisvaramaaklerite kätte. Kuidas mitte olla petturite käes, millised on mängureeglid Itaalias kinnisvara ostmisel, müümisel ja üürimisel. Nagu ma eespool kirjutasin, oleme Liguurias ja kirjutan kõigile, kes meie lillemaale armusid, samm-sammult teavet, kiirjuhendit või, nagu öeldakse, petulehte))) Alustame ....

On idee osta kinnisvara Itaalias – on aeg tegutseda.

Kõik, nagu ikka, saab alguse ideest pühapäeva varahommikul või vastupidi õhtusöögil sõpradega, kes on juba ostnud Liguurias villa või korteri. Teie, nagu ka ülejäänud 95% kinnisvaraostjatest, lähete Internetis ja surfate selle avarustes ööd ja päevad, otsides seda, mida soovite. Kõigepealt vaatame veebisaite. Kui meie näiteks alustasime, oli Liguurias kinnisvaraobjekte väga vähe, nüüd on neid mõne aja pärast tohutult palju. Millele peaksite agentuuride veebisaitidel tähelepanu pöörama:

Ettevõtte kontor Liguurias

1) Kas selle Venemaa kinnisvarafirma reaalne kontor on Liguurias ja Itaalias üldiselt - või müüvad nad lihtsalt villasid, kortereid, maju ja kortereid edasi. See on oluline – ma selgitan, miks: kinnisvaramaakler, kes töötab meil Liguurias, peab teadma oma kinnisvara kohta kõike. Kui ta istub Moskvas ja pole seda 3 000 000 euro eest villat näinud, siis on suur tõenäosus, et saate valeinfot. Kuna ta helistab Itaalia agentuurile, siis võib-olla võttis see agentuur selle villa mõnelt teiselt agentuurilt ja nii edasi. Selle tulemusena ei ole Moskva kinnisvaramaakleril täielikku pilti - nii informatiivset kui ka juriidilist. Kas kinnistul on koormis või mõni muu võimalus, ta aga ei tea hiljem dokumentide ja juriidilise poole kohta. Kinnisvarabürool peavad olema Itaalias kontor ja reaalsed maaklerid, vastasel juhul on teie turvalisus ja tehingu garantiid ohus.

Mõelge näiteks ise - Superfirmas töötav juht Masha lubab teile panoraamvaadet merele, nelja magamistuba, lopsakat aeda ja kauaoodatud vaikust. Maša aga ei tea, et kuigi sealt avaneb vaade merele, on see nurgeline ning saatjaskonna jaoks tehti kaunis foto teises piirkonnas. Maša ei tea, et neljas tuba tehti ebaseaduslikult, kuna omanikud lammutasid vaheseina ilma kommuuni ümberehitust heaks kiitmata ja lõpuks ei usu Maša, et akende all olev tee ja mootorrataste mürin avaldavad elule halvasti mõju. elanike heaolu ning kütus ja määrdeained põhjavees - aeda, mis oli kunagi lopsakas, kuni kuivamiseni ((((..

Iga agentuuri ülesanne on müüa, jah! Nad otsivad meiesuguseid agentuure ja tahavad nendega koostööd teha. Kõik see on imeline, kuid teenuste kvaliteet langeb järsult, kuna juba Moskvast või Habarovskist võidakse teid esialgu eksitada. SEEGA ON KINNISVARAAGENTORI KONTOR ITAALIAS KOHUSTUSLIK .

Võltskuulutused müügi ja üürimise kohta

2) Levinud "part" on postitada saidile juba müüdud luksusvillad, majad, korterid või korterid. Skeem on lihtne ja vana nagu maailm. Ebaausad agentuurid eksponeerivad kohapeal juba müüdud ja halvimal juhul olematuid objekte. Sageli kahekordistunud hind, et meelitada teile kliente. Kohusetundlikud agentuurid näitavad näiteks alati partiile, kas see müüakse. See tähendab, et nad jätavad sellised reklaamid saidile ainult selleks, et mitte toota "rikutud" linke ja mitte kaotada positsioone Internetis. Siin pole absoluutselt midagi hullu, kohe näha - MÜÜDUD. Aga kui helistad juhatajale ja alles kõne käigus saad teada, et objekt on müüdud, tekib palju küsimusi ja arusaamatusi. Miks nad seda ei eemaldanud, ei näidanud saidil, et see müüdi. Ja loomulikult pakutakse teile kohe muid, palju vähem atraktiivseid võimalusi. Täpsuse huvides aga märgime, et kõike võib juhtuda ning hooaja kõrgajal võivad inimesed unustada kuulutuse eemaldada või linnukese kasti "müüdud". Kuid enamasti tähendab ilma selle märgita juba müüdud kinnisvara olemasolu saidil seda, et tegemist on agentuuriga, kes ei tööta mitte kinnisvaraomanikega, vaid teiste agentuuridega, kes ei tea, et kellegi vana kuulutus on endiselt asjakohane. .

Itaalias kinnisvaramaaklerina töötamise litsents

3) Kohusetundlikud Venemaa kinnisvarabürood Itaalias ja Liguurias on kohustatud oma veebilehel märkima ettevõtte juriidilise nime, maksumaksja numbri, kinnisvarategevusega tegelemise õiguse litsentsi numbri, põhikapitali. Näiteks nii:

Kui see nii ei ole, EI OLE NEIL EI OLE ÕIGUST Itaalias MÜÜA . See on seadus. Venemaal filiaale teinud agentuurid on samuti kohustatud selle info märkima, kahjuks teavad sellest vähesed (((. Itaalias karistatakse selle reegli eiramise eest riigis ebaseaduslikult kinnisvara müüvaid ettevõtteid karmilt trahviga ja suletakse ka kuna petusaidid on suletud Seega, keda hoiatatakse, on relvastatud, ilma litsentsita saidid seda tüüpi tegevuseks on ohtlikud, sest Itaalias kinnisvara ostmisel ei ole teil halbade asjaolude korral kedagi kohtusse kaevata ja teie, olles maksnud suuri kulutusi, jääb nina peale ((Küsi litsentsi kohe pärast kinnisvarabürooga kohtumist. Kui nad hakkavad kõhklema ega anna seda, võid nendega töötamise julgelt lõpetada, isegi kui neil oli hea vara. Teie ohutus on olulisem.

Kinnisvaramaakleri vahendustasu

4) Samuti on oluline teave saidil oleva tasu kohta. Jällegi, hoolimatutele “edasimüügiagentuuridele” ei meeldi tehingu korral klienti koheselt tasust teavitada. Ja alles siis, tehingu tegemise ajal, hakkavad teie jaoks välja tulema ebameeldivad üllatused. Võtame kõik järjekorras. Itaalias maksavad müüja ja ostja kinnisvarabüroole 3% tehingu kogusummast. See tähendab, et kui Liguurias maksab villa 1 000 000 eurot, siis maksate 30 000 eurot ja siin on esimene "varitsus" - PLUS IVA. Kui nad kirjutavad või räägivad preemiatest, vaikivad nad alati sellest väikesest ja keerulisest maksehetkest. Itaalias on IVA Venemaa käibemaksu analoog, see on 22%, mis tähendab, et nende 30 000 euro pealt tuleb ikkagi maksta 6600 eurot. Kokku 36 600. Summa pole väike, näe, piisaks ka kontoritehnika koju ostmisest.

Kuid see on pool hädast, sageli deklareerivad Moskva agentuurid kasumi teenimiseks endale tehingult kuni 7% + käibemaks. Tuletan veel kord meelde, et Itaalias saab agentuur 3%. Me kõik mõistame: loomulikult on kõigil vaja raha teenida, aga meie vahel on ülemaksmine lisaks 36 600-le veel 48 800, kui 7% (jälle võtame villa 1 000 000 euro eest) on juba väga tõsine summa. Kliendid tulid meie juurde lugudega, kuidas mõnel ettevõttel õnnestub tulevastelt klientidelt kohtumise ja objektidel ringi sõitmise eest küsida 1000 eurot või rohkemgi. See tundub mulle jäme rikkumine, sest kui ostad siis agentuurilt kinnisvara, siis see, mis nad paaki panevad, on ainult 100 eurot, siis maksavad need sadu kordi ära. Ja kui te seda ei ostnud, tähendab see, et need ei töötanud hästi või teile ei meeldinud midagi, juhtub ka seda. ÜLEKANDMISE JA VAATAMISE EEST EI ANNA RAHA ETTE.

Ma arvan, et saitide peamiste ja võtmepunktide kohta ütles ta. Noh, kinnitame turvavööd ja lähme Itaaliasse, Liguuria piirkonda!

Kuidas Liguuriasse saada

Kui olete Itaalia piirkonna kasuks otsustanud, peate taotlema C-tüüpi turistiviisa, ostma lennupileti ja broneerima hotelli. Liguria on piirkond, mis asub Prantsusmaal Cote d'Azuri piiri lähedal ja San Remost lähim lennujaam on näiteks Nizzas. Loomulikult võite lennata ka Milanosse või Genovasse, kuid teie linna reisimise tähendus on sama. Paljud ei tea, kuidas pääseda Nice'i lennujaamast San Remosse, Bordigherasse, Ventimigliasse. Alustame lihtsast, põhitõdedest. Saabudes ükskõik millisesse Euroopa lennujaama, saate alati:

• rentida autot

• minna rongiga

• osta bussipilet

Nice'is saate pärast terminali 1 või 2 saabumist teha sama. Autorendi kontor asub teises terminalis, nagu ka bussid. Bussiga saab rongijaama, kust saab pileti Ventimigliasse, rong edasi ei sõida. Ja Ventimigliaga saab reisida üle Itaalia, peaasi, et raudteejaamad on. Näiteks Ospedalettis pole raudteejaama ja seetõttu tuleb tulla kas Bordigherasse või San Remosse.

Ka auto rentimine Nizzas on lihtne asi, kaasas peab olema vaid krediitkaart ja rahvusvaheline juhiluba. Parem on aeg ette broneerida. Pöörake tähelepanu autole endale, seda tuleb pesta. Kui korpusel on kriime või defekte, märkige see kohe kviitungile, vastasel juhul ei pruugita teie kaardilt blokeeritud summat täielikult tagastada. See on Prantsusmaal Côte d'Azuril levinud tava.

Regulaarbussid väljuvad ka Nice'i linna teisest terminalist. Sealt saab võtta pileti Ventimigliasse või San Remosse. Bussid väljuvad iga poole tunni tagant.

Esimene kohtumine maakleritega Liguurias – millele peate tähelepanu pöörama

Pärast väsitavat lendu, hotellireisi või sõprade juurde lepite aja venekeelsete kinnisvarabüroodega. Lisaks tavapärasele seltskondlikkusele, viisakusele ja kõigi objektide sajaprotsendilisele tundmisele peaks hea kinnisvaramaakler Liguurias ja üldse Itaalias hästi itaalia keelt oskama. Ilma selleta on läbirääkimised ebareaalsed. Kirjutasin teile juba kontori olemasolust agentuuris. Nii et kohapeal saab juba selgeks, kus sa oled. Sageli sõlmivad ühel saidil korraga kümneid riike majutavad ettevõtted Itaalia agentuuridega kahtlaseid klienditeeninduslepinguid. Ja tõlkija Zinast saab tunniks-paariks kinnisvaramaakler.

Kinnisvarabüroodes ripub kõige silmapaistvamas kohas, nagu tavaliselt, sama tegevusluba seda tüüpi tegevuseks.

Siiski: sageli avavad meie vene tüdrukud, abiellunud itaallasega, tema litsentsi alusel temaga oma agentuuri. Siin pole midagi kriminaalset, paljud teevad seda. Itaallased teevad seda kogu aeg omavahel.

Liguuria kinnisvara ülevaatused ja esitlused

Lisaks on väga oluline tegutseda vastavalt plaanile. Kuna sageli, kui kinnisvaramaaklerid näevad, et teile ei meeldinud saidil 2 kuu jooksul miski sellest, mida valisite, siis selgus, et kõik pildid on valed ja Photoshopi saaks veidi tagasihoidlikumalt kasutada, hakkavad nad teid haarama. läbi mägede ja orgude fraasidega nagu "Aga sa võid helistada veel ühte kohta." Ütlen kohe - IMESID EI JUHTUNUD . See tähendab, et neid on muidugi, kuid eelnevalt kokku lepitud))) Sinna ei tasu minna, ma ei tea, kuhu. Mina isiklikult eelistan säästa teie närve ja mis kõige tähtsam – aega. Kuna tunni ajaga 4 uut villat või paar korterit ootamatult leida on ebareaalne, siis veel parem. Kui nad on olemas, siis miks neid kohe välja ei saadetud? Võib-olla kirjutan väga valivalt, aga kui meie kliente miski ei inspireeri, võtame näiteks aja maha, saadame kogu info ja lepime uued kohtumised.

Itaalia kinnisvara juriidilised dokumendid

Uraaaaaa!!! Lõpuks meeldis teile ilus villa või avar korter Liguurias, mis saab edasi? Järgmiseks tuleb kontrollida dokumentide juriidilist puhtust ja siin on nagu ikka oluline roll Sinu kinnisvarabürool, sellest sõltub kogu tehing. Soovitan eelnevalt kogu dokumentide pakett üle vaadata ja notari juurest kontrollida, kas dokumentidega on kõik korras olenemata asutusest. Kuid isegi siin on palju pisiasju, mida ma ei saa ühes artiklis kirjeldada. Siiski pöörake tähelepanu:

• õige planeerimine;
• ehitusnormid;
• energiaklass;
• kui palju makse maksate;
• korteriühistu eeskirjad;
• kõigi võlgade tasumine müüja poolt;
• koormised.

Nimekiri on muidugi päris pikk, aga nimetasin peamise. Kui on koormisi, siis tuleb selgitada, millised, kui panditakse hüpoteek või kinnisvara, pole millegi pärast muretseda. Notariaalakti tegemise ajal need koormised tasutakse. Aga kui on olemas UZO FRUTTO (usufrutto), olge valvsad.

Pöörake väga tõsiselt tähelepanu maja või korteri planeeringule. See peab vastama viimasele katastri väljavõttele. Kui seinte piirid ei kattu tegelikkusega, siis peate selle välja mõtlema või see on kiire ümberehitusprotsess või aastaid venitatud. VÕI ÜMBERPLANEERIMISPROTSESSI EI SAA ÜLDSE LEGALISEERIDA.

Metratura kodus või kuidas nad saavad petta

Mõnikord ei tea isegi meie enne täielikku kontrolli, mis täpselt on antud villa või korteri kaadrid, kuna alati on lõkse. Kuid niipea, kui klient on väljendanud kindlat kavatsust villa või korteri ostmiseks, alustame kohe kõike, sealhulgas arvestite põhjalikku kontrolli. Räägime teile, millised on nüansid.

Liguuria piirkond asub mägises piirkonnas ja neid maid tähistatakse siin "põllumajandusmaadena", muidugi mitte kõik, vaid põhiosa. Seetõttu on Liguurias 95% villadest ja majadest ehitatud järgmiselt: ülemine korrus on elamurajoon, alumine mitteelurajoon heina ja traktorite jaoks. Seega, kui teie maja on 300 m2, loetakse väga sageli vähemalt pool sellest "mitteelupiirkonnaks". Ja kui näete villas 5 magamistuba, siis on täiesti võimalik, et allkirjastate ametlikult notaris dokumendi, milles on ainult kaks magamistuba. Itaallased teevad muidugi kauneid marmorsaale ja alumisse ossa magamistube. Aga ametlikult seda teha ei saa, kuigi kõik teevad. Kuna Liguurias vastu võetud seadus rikub tõesti loogikat. Kui põllumajanduslikuks otstarbeks, siis pool maja on ait? .. Muidugi jama, aga me kõik elame siin sellega. Kõige tähtsam on see, et teate seda nüanssi. Magazino on mitteeluruum. Pöörake sellele tähelepanu. Kogu teie kurbus on see, et edasimüügi käigus näete kõiki oma puudusi, millest nii müüja kui ka kinnisvarabüroo oleks võinud vaikida.

Seega moonutavad paljud agentuurid sageli kinnisvarakaadri tegelikke andmeid. Nende jaoks on kõige olulisem see sulle maha müüa. KÜSIGE KOHE ELAMU- JA MITTEELAMISEKS KOHTA.

Ja mis kõige tähtsam teada: notar vaatab ainult neid dokumente, mis on katastriregistris, ta ei lähe maja kontrollima, mis tähendab, et olge ise valvsad, vaadake, millele notariaalakti alla kirjutate. Keda hoiatatakse, on relvastatud.

Head tuju teile ja olge Itaalias Vene kinnisvarabüroo valimisel ettevaatlik!