Millised on tagajärjed, kui müüa maja alla katastriväärtuse?

Kinnisvaral on katastriväärtus, mis arvutatakse sissetuleku korrutamisel 5 protsendi ja koefitsiendiga; see on maksude – registreerimis-, hüpoteek- ja katastrimaksude – alus. Seadus ei nõua müümist miinimumhinnaga, kuid katastriväärtusest madalama hinna pakkumine tekitab riske mõlemale poolele: maksurevisjonid ja solidaarne vastutus.

Alates 2006. aastast eraisikutele kohustusliku hinna ja väärtuse süsteemi kohaselt arvutatakse maksud alati katastriväärtuse, mitte deklareeritud hinna alusel, seega ostja ei säästa raha ja maksab katastriväärtuse järgi. Kui hind on aga liiga madal, näiteks alla 70 protsendi kapitalikasumist (OMI), eeldab maksuamet täpsustamata makseid ja algatab OMI, hüpoteegi või hindamise alusel ümberhindamise, müüja kapitalikasumi ümberarvutuse ning 90–180 protsendi suurused trahvid pluss intressid.

Võtame näite 2025. aasta kohta: 800-eurone tootlus annab katastriväärtuseks 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 eurot; kui deklareeritud hind on 60 000 eurot, võib 36 600 euro suurune kahtlane vahe kaasa tuua ümberhindamise ja kuni 65 880 euro suuruse trahvi.

Ostja kannab solidaarset vastutust ning maksab täiendavaid makse ja trahve isegi siis, kui ta maksis vähe, samas kui müüja seisab silmitsi suurenemise ja tegeliku summa alusel arvutatud tulumaksu ümberhindamisega, millele lisanduvad trahvid.

Kontrollide vältimiseks on ohutu märkida hind, mis ei ole madalam katastriväärtusest, kasutada eraisikute puhul automaatset "hinna ja väärtuse" režiimi, teha hindamine, kui hind on objektiivsetel põhjustel, näiteks niiskuse või lähedal asuva prügimäe tõttu madal, teha ainult pangaülekandeid, mitte sularaha, ja sugulastele müües märkida sümboolne hind koos põhjendatud dokumendiga, võttes arvesse kaudse annetuse riski.

Lepinguvabaduse tõttu ei ole seadusega kehtestatud miinimumhinda, kuid katastriväärtus jääb minimaalseks maksubaasiks; koefitsiendid 2025. aastaks on esmakordsete kodude puhul 110 ja teise ning muu kinnisvara puhul 120.

Revisjoni käigus kehtib ühine vastutus: maksuhaldur saab mõlemalt poolelt sisse nõuda teatise, tasumise ja sundkorras sissenõudmise teel.

Lõppkokkuvõttes on 10–20-protsendiline hinnaalandus tavaliselt väikese riskiga, kui see on põhjendatud; hinnaalandus alla 70 protsendi OMI-st on kõrge ja nõuab eksperdi hinnangut ning kogenud notarit; lastele müümine on keskmise riskiga, kui on vaja nimiväärtusega akti ja pärimiskonsultatsiooni. Kasulikud lingid: Agenzia Entrate veebisait hinna ja väärtuse kohta 2025. aastal.